Ny avgjørelse fra Høyesterett – risiko for skade som oppstår mellom besiktigelse og overtakelse

Den 15 februar i år avsa Høyesterett en avgjørelse som klargjør tidspunktet for når risikoen for boligen går over fra selger til kjøper. Avgjørelsen behandler også spørsmål knyttet til hvilke skader som er å anse som "nye" og dermed ikke å anse som følgeskader av skjulte feil og mangler som forelå på et tidligere tidspunkt. 

Leiligheten saken gjaldt ble kjøpt den 21. mai 2014. Den ble solgt med et forbehold i kontrakten hvor det het at leiligheten er solgt «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jf. avhendingsloven § 3-9».

I tidsperioden mellom besiktigelse og overtakelse ble det oppdaget vannlekkasje fra et av leilighetens to bad. Kort tid senere ble det også konstatert vannlekkasje fra det andre badet. Kjøperne var kjent med at leilighetens to bad var fra 1995, og at de ikke tilfredsstilte gjeldende krav til våtrom. I rapport fra takstmann og Norsk Fuktskadekontroll var det imidlertig ikke registrert utslag på fukt.

Kjøperne overtok leiligheten som avtalt den 15. august 2014, men holdt tilbake 200 000 kroner av kjøpesummen til utbedring av badene. Selgerne gikk så til søksmål for å få utbetalt beløpet som ble holdt tilbake.

Kjøperne ble frikjent i både tingretten og lagmannsretten og saken havnet til slutt hos Høyesterett.

Selgerne gjorde i saken gjeldende at skadene var en følge av ukjente feil og svakheter som var til stede ved besiktigelsen og at skadene derfor måte være kjøpernes risiko. Hvorvidt det forelå en kjøpsrettslig mange måtte vurderes med utgangspunkt i at leiligheten var solgt «som den er». Dermed mente selgerne at kjøperne hadde risikoen for alle ukjente omstendigheter ved leiligheten.

Kjøperne gjorde på sin side gjeldende at «som den er»-klausulen ikke fikk anvendelse på feil oppstått og avdekket i perioden mellom kontraktsinngåelse og overtakelse. Klausulen måtte ses i sammenheng med reglene om risikoens overgang i avhendingsloven hvor det i § 2-4 andre ledd fremgår at risikoens overgang er tidspunktet for overtakelse. Sagt med andre ord mente kjøperne at selgerne hadde ansvar skader som oppstod frem til overtakelse av leiligheten.

Høyesterett kom til at kjøperne måtte frifinnes kravet om å betale hele kjøpesummen. Med henvisning til klausulen i kontrakten uttalte retten at kjøperne hadde krav på å overta eiendommen i den tilstanden den var ved besiktigelsen. Dersom det forelå avvik fra boligens tilstand fra dette tidspunktet var det som utgangspunktet å anse for en mangel. Derimot måtte skjulte feil og mangler som forelå ved besiktelsen som utgangspunktet være kjøperens risiko.

Nye skader som ikke var til stede ved besiktigelsen ville ikke være dekket av selgernes ansvarsbegrensning i form av en "solgt som den er"-klausul. Ettersom leiligheten ved besiktigelsen hadde to 19 år gamle fungerende bad uten fuktproblemer, som ved overtakelse var ubrukelige, la Høyesterett til grunn at selgerne i dette tilfellet ikke hadde levert boligen i kontraktsmessig stand.

Høyesterett gav ikke selgerne medhold i deres anførsel om at vannlekkasjene var følgeskader av skjulte feil og mangler som allerede forelå på tidspunktet for besiktigelse og dermed var dekket av ”som den er”-klausulen. Skadene som her var oppstått var ”nye” og hadde etter Høyesteretts syn ikke oppstått alene av at tidens tann tæret fra besiktigelsen.

Reelle hensyn tilsa også at siden selgeren var den av partene som hadde hånd om leiligheten i perioden mellom besiktigelsen og overtakelsen, var også selgerne de som normalt hadde best forutsetninger for å forebygge at skade skjer og/eller begrense skadeomfanget hvis skade skulle inntre. Dette hensynet kom etter Høyesteretts mening også til uttrykk i avhendingslovens regler om risikoens overgang.